《商品房銷售管理辦法》 

第一章　總則 

　　第一條　為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán) 
益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l 
例》，制定本辦法。 
　　第二條　商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。 
　　第三條　商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。 
本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給 
買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 
　　本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先 
出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。 
　　第四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服 
務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。 
　　第五條　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷售管理工作。 
省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工 
作。 
　　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下 
統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管 
理工作 

　　第二章　銷售條件 

　　第六條　商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。 
商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 
營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 
　　第七條　商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： 
　　（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn) 
開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 
　　（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； 
　　（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 
　　（四）已通過竣工驗(yàn)收； 
　　（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； 
　　（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件， 
其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日 
期； 
　　（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 
　　第八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符 
合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 
　　第九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照 
《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 
　　第十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo) 
的物的商品房再行銷售給他人。 
　　第十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷 
售商品房。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商 
品房。 
　　第十二條　商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 
　　第二三條 商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受 
人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有 
關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 

　　第三章　廣告與合同 

　　第十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣 
告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān) 
規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 
　　第十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告 
和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。 
　　第十六條　商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房 
買賣合同。　 
　　商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： 
　　（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； 
　　（二）商品房基本狀況； 
　　（三）商品房的銷售方式； 
　　（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； 
　　（五）交付使用條件及日期； 
　　（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； 
　　（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公 
共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； 
　　（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； 
　　（九）面積差異的處理方式； 
　　（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； 
　　（十一）解決爭(zhēng)議的方法； 
　　（十二）違約責(zé)任； 
　　（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。 
　　第十七條　商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。 
　　第十八條　商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或 
者建筑面積計(jì)價(jià)。 
　　商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面 
積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、 
法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 
　　按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注 
明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 
　　第十九條　按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后 
可以在合同中直接約定總價(jià)款。 
　　按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋 
的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，　并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，　套 
型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型 
與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式 
的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的， 
由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 
　　第二十條　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載 
明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 
　　合同未作約定的，按以下原則處理： 
　　（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； 
　　（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房 
地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給 
買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同 
約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超 
出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于 
合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地 
產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返 
還買受人。 
　　　　　　　　　產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 
　　面積誤差比＝　———————————————　　×100％ 
　　　　　　　　　　　　合同約定面積 
　　因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合 
同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。 
　　第二十一條　按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積 
和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，　并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及 
建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 
　　第二十二條　不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房， 
不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 
　　符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買 
受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià) 
款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所 
收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。 
　　第二十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明 
示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還 
必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。 
　　第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商 
品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。 
　　經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu) 
型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品 
房質(zhì)量或者使用功能情形的，　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)， 
書面通知買受人。 
　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在 
通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引 
起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有 
權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 

第四章 銷售代理 

　　第二十五條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu) 
應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托 
合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 
　　第二十六條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示 
商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。 
　　第二十七條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人 
介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。 
　　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。 
　　第二十八條　受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金 
以外的其他費(fèi)用。 
第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè) 
務(wù)。 

第五章　交付 

　　第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商 
品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 
　　因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn) 
開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 
　　第三十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際 
交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的 
商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 
　　第三十二條　銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行 
質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供 
《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。 
　　第三十三條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事 
人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從 
交付之日起計(jì)算。 
　　商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保 
修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保 
修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。 
　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì) 
量保修書約定保修期的存續(xù)期。 
　　在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行 
保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損 
壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 
　　第三十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房 
產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋 
權(quán)屬登記。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的 
辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán) 
登記手續(xù)。 
　　第三十五條　商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可 
以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量 
不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法 
承擔(dān)賠償責(zé)任。 

第六章　法律責(zé)任 

　　第三十六條　未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府 
工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。 
　　第三十七條　未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令 
停止銷售活動(dòng)，處5萬元以上10萬元以下的罰款。 
　　第三十八條　違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行 
為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。 
　　第三十九條　在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再 
行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款； 
構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 
　　第四十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格 
按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定 
處罰。 
　　第四十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦 
理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正， 
并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 
　　第四十二條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警 
告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。 
　　（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的； 
　　（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn) 
售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的； 
　　（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的； 
　　（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的； 
　　（五）分割拆零銷售商品住宅的； 
　　（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的； 
　　（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合 
同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的； 
　　（八）委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。 
　　第四十三條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處 
以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。 
　　第四十四條　國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用 
職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 

第七章　附則 

　　第四十五條　本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人 
返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。 
　　本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為 
出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。 
　　本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割 
為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。 
　　本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。 
　　第四十六條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本 
辦法制定實(shí)施細(xì)則。 
　　第四十七條　本辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。 
　　第四十八條　本辦法自2001年6月1日起施行。